內(nèi)容來源|見聞地產(chǎn)

作者|曹安潯?

15年前，中國恒大（03333.HK）在香港聯(lián)交所主板上市，成為市值最大的內(nèi)地民營房企，許家印第一次坐上了中國首富寶座。慶祝酒會中，滿面紅光的許家印堆起了香檳塔，一派烈火烹油的景象。

15年過去，中國恒大和許家印都跌落神壇，如今更是無力回天，要走向命運(yùn)的終局了。

1月29日，香港高等法院向中國恒大發(fā)出了清盤令， 中國恒大成了第一家被清盤的大型民營房企。

接下來，中國恒大這個上市主體在香港的資產(chǎn)將被清算，按照順序償債，而后消失在地產(chǎn)江湖中。

中國恒大的清盤標(biāo)志著，地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險出清在進(jìn)一步加速，或破產(chǎn)清算、徹底告別舞臺，或拿出更多誠意、割肉自救，出險房企都將加速交上答卷，不能拖延逃避、也不能再躺平。

經(jīng)歷了風(fēng)險出清帶來的陣痛之后，地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入穩(wěn)健為王的新時代。

清盤

香港高等法院一紙清盤令，讓中國恒大走到盡頭，許家印的產(chǎn)業(yè)帝國分崩離析。1月29日，港股中國恒大、恒大汽車、恒大物業(yè)紛紛大跌，而后停牌。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，恒大債務(wù)重組長期沒有進(jìn)展，清盤早已注定。

這次清盤由債權(quán)人佳盛環(huán)球向香港高等法院發(fā)起，涉及債權(quán)金額8.625億港元，經(jīng)過七次押后聆訊后，最終通過。

在裁決書中，法官認(rèn)為，許家印是阻止恒大發(fā)行新債務(wù)工具或新股的監(jiān)管障礙之一。

恒大集團(tuán)執(zhí)行總裁肖恩表示，集團(tuán)和中國恒大已盡全力抗辯。但集團(tuán)經(jīng)營面臨巨大困難、資源極其有限，同時由于債權(quán)人初步投票情況未達(dá)到預(yù)期、集團(tuán)實控人因涉嫌違法犯罪被依法采取強(qiáng)制措施等原因，以致債務(wù)重組方案難以落地。

在發(fā)出清盤令后，香港法院很快認(rèn)命了清盤人。據(jù)中國恒大公告，安邁顧問有限公司的Edward Simon Middleton及黃詠詩被委任為共同及各別清盤人。二者曾擔(dān)任騰邦控股、百田石油等多家公司的清盤人。

接下來，中國恒大將在清盤人的指導(dǎo)下，為過去的激進(jìn)買單。據(jù)香港法院裁決書，清盤人將接管恒大的資產(chǎn)、賬簿、印章等，并與恒大董事接觸，遞交資產(chǎn)負(fù)債狀況說明書。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，在強(qiáng)制清盤期間，董事的權(quán)力和公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)將會被暫停。受法院監(jiān)督的清盤人將負(fù)責(zé)收回及變現(xiàn)公司資產(chǎn)、按順序償債。一旦公司完成清盤，清盤人將向法院申請免除清盤人的責(zé)任及解散公司。

黃立沖指出，在香港清盤的公司債項償付優(yōu)先次序是，先償還清盤開支、有資產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)人等，然后職工工資、社保費(fèi)用、政府債務(wù)等費(fèi)用，最后清償無擔(dān)保的債權(quán)人、債務(wù)利息、次級債權(quán)人。

值得一提的是，恒大香港清盤，境內(nèi)購房者的權(quán)益將得到優(yōu)先保障。北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣表示，中國恒大被清盤不等于恒大集團(tuán)境內(nèi)主體被清盤，恒大在內(nèi)地的資產(chǎn)需要根據(jù)中國大陸的法律和程序來進(jìn)行處置。

最高人民法院在去年4月發(fā)文稱，如果購房者以居住為目的買房并已支付全款，其房屋交付請求權(quán)將優(yōu)先于其他債權(quán)。即使房屋不能交付，購房者主張價款返還的請求權(quán)也優(yōu)先于其他債權(quán)。

廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉認(rèn)為，該事件對保交樓只有心理上的影響，實際影響不大。在償債相關(guān)排序當(dāng)中，對購房者權(quán)益的保障應(yīng)該會被放在第一位。

不過，恒大2萬多億的境內(nèi)外債務(wù)處置，將是一個更漫長而復(fù)雜的過程，由于喪失了債務(wù)重組的客觀條件，恒大諸多債權(quán)人中，有些注定是要承擔(dān)損失了。

出清

短短幾年，曾經(jīng)風(fēng)光無限，位居世界500強(qiáng)的恒大集團(tuán)，在香港的上市主體中國恒大遭清盤，老板許家印及一眾高管也被帶走調(diào)查，成為地產(chǎn)黃金時代落幕的一大注腳。

回首許家印過往近三十年的崛起和跌落，可以看到，這是一個充滿了野心和欲望的人，在地產(chǎn)黃金時代瘋狂擴(kuò)張、無視風(fēng)險，最終身陷囹圄的故事。

許家印1996年在廣州成立恒大，從金碧花園做起，在地產(chǎn)行業(yè)快速嶄露頭角。

2016年,恒大總資產(chǎn)和銷售額創(chuàng)下新高，成為總資產(chǎn)萬億的全國第一大房企。同年，恒大地產(chǎn)更名為“中國恒大集團(tuán)”，許家印走上了多元化業(yè)務(wù)之路，恒大足球、恒大汽車、恒大冰泉、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)等應(yīng)運(yùn)而生。

一直到恒大流動性危機(jī)顯現(xiàn)之前，許家印都是風(fēng)光無限，他一邊與馬云并肩而坐看恒大隊比賽，一邊抓緊地產(chǎn)加杠桿之風(fēng)，帶領(lǐng)恒大極速前行。2017年，許家印以2900億元身價超越馬化騰、馬云、楊國強(qiáng)家族，成為胡潤百富榜中的中國首富。

然而，許家印高杠桿、激進(jìn)擴(kuò)張的“法寶”，撞上了行業(yè)調(diào)控風(fēng)暴，疊加恒大造車失利，他為此付出了巨大的代價，恒大系產(chǎn)業(yè)帝國也不復(fù)往日輝煌。

今年初，紐頓入股恒大汽車協(xié)議失效，恒大汽車“救命錢”再生波折；恒大物業(yè)在1月26日狀告中國恒大，追償114億元；連年虧損的恒大冰泉被以18億的價格賣掉；恒大地產(chǎn)也身負(fù)上百個限消令和失信被執(zhí)行人信息，2023年銷售額僅為603億元，排名下滑至行業(yè)第24。

在恒大集團(tuán)債務(wù)重組遲遲未見進(jìn)展、經(jīng)營沒有明顯起色之下，債權(quán)人失去了耐心，最終讓中國恒大走向清盤。

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，許家印的恒大帝國走向終局，也是風(fēng)險出清后新篇章的開始。

廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉認(rèn)為，恒大事件說明了，對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險處置中，在保交樓的前提下，會按照市場化來處置風(fēng)險，不會無謂地救助，不存在大而不倒。

去年底，住建部副部長董建國在中國經(jīng)濟(jì)年會上表示，對于違法違規(guī)導(dǎo)致資不抵債、失去經(jīng)營能力的企業(yè)，要按照法治化、市場化原則出清，這也是市場優(yōu)勝劣汰的結(jié)果。

有投資者感慨道，恒大出險兩年多，終于開始出清了。恒大的清盤方案對其他出險房企有參考作用。雖然出清會很慘烈，但出清之后行業(yè)才有機(jī)會。“問題總要解決。長痛不如短痛。”

與之呼應(yīng)的是，2024年新年伊始，龍光、旭輝、奧園、正榮等多家出險房企接連傳來境外債重組的新進(jìn)展。

李宇嘉指出，未來，穩(wěn)健經(jīng)營的房企會被保留下來，近期，國家推進(jìn)房地產(chǎn)項目白名單、經(jīng)營性物業(yè)貸款，就是在支持這些企業(yè)。

這是屬于穩(wěn)健派房企的曙光，隨著放開限購等多輪刺激樓市政策的效果顯現(xiàn)，曙光也終將越來越明亮。大浪淘沙后，十萬億級的地產(chǎn)新世界期待著新的巨頭和玩家。